Отношения между физическим лицом и Застройщиком по строительству и передаче квартиры чаще всего регулируются законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Исключение – если строительство осуществляется в рамках деятельности одного из видов жилищных кооперативов – жилищного, жилищно-строительного или жилищно-накопительного. Об этом необходимо смотреть Жилищный кодекс РФ и закон о жилищно-накопительных кооперативах.
Кроме того, в Гражданском кодексе имеется глава о строительном подряде, и практически все виды отношений с застройщиком подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей».
Основные причины задержки Застройщиком сдачи квартиры.
Причины задержки могут быть самые разные, назовем наиболее распространенные из них.
- У Застройщика не хватило денег и он обанкротился.
- На стадии строительства были внесены изменения в проект, и это потребовало дополнительных согласований и увеличения сроков.
- У Застройщика проблемы с выполнением технических условий подключения объекта к централизованным инженерным коммунальным сетям.
- Застройщик передал кому-то свои права и обязанности Застройщика, а новая компания не может быстро разобраться и сдать объект в эксплуатацию
- Правоохранительные и надзорные органы обнаружили нарушения в ходе строительства, начиная от неправильного землеотвода и неподходящего назначения земель, неправильного разрешения на строительство, отсутствия согласований и экспертиз, и заканчивая нарушениями в сфере трудового права рабочих, вследствие чего строительство приостановлено.
- Имеется противодействие со стороны органов местного самоуправления или иных органов, которые задерживают формирование приемочной комиссии или не утверждают акт этой комиссии
- Комиссия не приняла объект в эксплуатацию из-за недоделок или из-за несоответствия проекту и опасности эксплуатации здания.
- Застройщик изначально неправильно определил сроки строительства.
Могут быть и иные причины.
В зависимости от причины задержки, действия долевого участника могут различаться.
Права участника долевого строительства при задержке Застройщиком сдачи квартиры.
Участник долевого строительства имеет право на информацию о Застройщике, информацию об объекте и проекте строительства, имеет право передать кому-либо свои права по договору долевого участия в порядке цессии, получить квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, написать завещание и передать право получения квартиры по наследству, право на устранение недостатков квартиры в течение гарантийного срока, расторгнуть договор, обратиться в правоохранительные органы и в суд, если его право нарушено.
Дополнительно к вышеперечисленным, гражданин имеет право на взыскание неустойки (штрафных санкций по договору) и компенсацию убытков, сверх неустойки.
Неустойка может быть законная и договорная. Законная – та, которая указана в законе, например, в ст. 395 ГК РФ по денежному обязательству и в ст. 28 Закона о защите прав потребителей, за нарушение сроков. Договорная – та, которая указана в конкретном договоре с Застройщиком.
Участник долевого строительства имеет право не подписывать Дополнительное соглашение к договору о продлении сроков сдачи дома в эксплуатацию. Но может и подписать, в этом случае он не сможет взыскивать неустойку с Застройщика.
Участник долевого строительства может обратиться в суд по месту регистрации организации застройщика или по месту своего жительства на основании Закона о защите прав потребителей за взысканием неустойки. Иски о защите прав потребителей не оплачиваются государственной пошлиной.
Участник долевого строительства может обратиться в суд непосредственно, сам или с привлечением юриста, либо обратиться в организацию по защите прав потребителей в данном районе, и они сами напишут иск и примут участие в разбирательстве.
Судебная практика такова, что если задержка строительства велика, и сумма неустойки – три процента цены заказа за каждый день просрочки – сопоставима или даже превышает стоимость всего договора, суд может, применив статью 333 ГК РФ, снизить размер неустойки, подлежащей взысканию, до разумных пределов. Так, по практике последних лет, заявленная неустойка в 500 000 рублей и выше снижается судом до размера 100 000 рублей с мотивировкой, что взыскание штрафных санкций не должно служить для обогащения Истца.
Кроме неустойки в суде можно заявить требования о компенсации убытков, например, если в ожидании сдачи объекта в эксплуатацию гражданину приходится снимать жилье. Кроме того, можно заявить требование о компенсации морального вреда и оплате услуг представителя в судебном процессе.
В случае введения банкротства в отношении Застройщика, возможным разумным ходом будет признание права собственности на объект, незавершенный строительством. Но такой иск следует заявлять только после скрупулезной аналитической работы юриста, вырабатывающего стратегию защиты Ваших интересов. И признавать право собственности можно только на созданный объект. Если Вам причитается квартира на восьмом этаже, а дом достроен только до четвертого, то признавать право собственности будет просто не на что, и у нас сохраняются только имущественные права требования имущества, которое будет создано в будущем.
В качестве дополнительной меры защиты прав участников долевого строительства при банкротстве Застройщика, Правительством РФ может быть создан специальный фонд, за счет средств которого будет осуществляться достройка дома после тендера по выбору нового Застройщика.
Юристы компании "Правосфера" помогут Вам быстро и грамотно разобраться в вопросах задержки Застройщиком сроков сдачи квартиры, написать необходимые заявления, обратиться с иском в суд и в правоохранительные органы в защиту Ваших имущественных интересов, помогут оформить возможные доказательства.
Задать вопрос юристу бесплатно по теме "Что делать. Если Застройщик задерживает сдачу квартиры" можно прямо на нашем сайте, а также по телефону горячей линии или описав свой вопрос в форме обратной связи. Первую консультацию Вы получите уже через 4 минуты! Будем рады Вам помочь!
